Qué es la descalificación de una VPO y qué te permite

 


Los contratos de compra de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) tienen ciertos requisitos y limitaciones destinadas a proteger la certificación de VPO de dicho inmueble, entre ellas, que debe destinarse a ser la vivienda habitual. ¿Qué sucede entonces si queremos venderla o alquilarla? Ciertamente existe la posibilidad de descalificarla, bajo ciertas condiciones. A continuación, explicaremos en qué casos es posible.

Características de las VPO

Para comprender mejor cuáles son las limitaciones y las posibilidades para descalificar estas viviendas, veamos primero sus características más importantes.

– Las VPO están destinadas a garantizar el acceso a un hogar digno para personas con pocos recursos y necesidades especiales.

– Están subvencionadas por alguna de las Administraciones Públicas (ya sea a nivel nacional, de las comunidades autónomas, municipal…).

– Deben constituir la vivienda habitual.

– Generalmente, estas viviendas no superan los 90 m2, aunque si están destinadas a personas con necesidades especiales (como mobilidad reducida) pueden tener superficies mayores.

Cómo vender o alquilar sin descalificarla

Debemos recordar que no siempre es necesario descalificar una vivienda protegida para vender o alquilarla, ya que:

– Las condiciones de la VPO solo se mantienen durante 30 años. Después será como cualquier otra vivienda.

– Antes de transcurrir este plazo, es posible venderla, pero su precio no podrá superar cierta cuantía, que viene fijada por ley y depende de la ubicación. Además, estará sujeta a los derechos de tanteo y retracto.

– Para venderla, es necesario pedir autorización de venta a la Administración competente y la persona que la compre debe cumplir los requisitos establecidos para acceso a VPO.

– Pueden heredarse, pero los herederos deberán conservar las condiciones iniciales de la VPO.

La descalificación de las VPO

No obstante, los propietarios de una VPO pueden también vender o alquilarla si proceden a su descalificación.

La legislación para la descalificación puede consultarse en el Decreto 149/2006, modificado por el Decreto 161/2018 y se desarrollan determinadas disposiciones de la Ley 13/2005. Si la viviendas fue calificada antes de entrar en vigor el Decreto 149/2006, se aplicará su disposición transitoria segunda.

Condiciones para la descalificación de una VPO en Andalucía

En esta normativa podemos encontrar que las condiciones para descalificar una vivienda son:

– Que haya transcurrido el plazo que establece su programa de acogida, generalmente de 10 años desde la calificación. Aún así, existen excepciones que permiten venderla en dicho plazo.

– Que haya sido la vivienda habitual durante al menos 5 años antes de rellenar la solicitud de descalificación.

– Que la procedencia de los suelos donde esté ubicada no impida su descalificación.

– La descalificación no debe causar perjuicios a terceros.

– Aportar la documentación necesaria, que detallamos a continuación.

Documentación necesaria para descalificar una VPO en Andalucía

Si se cumplen las condiciones anteriores, se puede solicitar la descalificación de la vivienda. Para ello, será necesario aportar lo siguiente:

Impreso de la solicitud de descalificación: se encuentra en el Anexo II del Decreto 149/2006. También se puede descargar de la web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana o del Catálogo de Procedimientos Administrativos.

Documento Nacional de Identidad o equivalente: Autorización a la Administración para la verificación electrónica de la identidad o, en su defecto, fotocopia compulsada del DNI o equivalente de todos los propietarios de la vivienda.

Título de la propiedad tal y como está inscrito en el Registro de la Propiedad. Consistirá en la nota simple del Registro de la Propiedad de antigüedad no superior a un mes en el momento de la solicitud y copia de la escritura de compraventa. Si es el primer comprador y obtuvo un préstamo cualificado, deberá adjuntar la certificación bancaria de las ayudas que recibió de la administración correspondiente, mediante una consulta a la Entidad Bancaria que refleje la cualificación del préstamo y las cantidades exactas de ayudas al préstamo cualificado recibido.

Declaración de haber residido de forma habitual y permanente en la vivienda al menos durante los 5 años inmediatamente anteriores a la fecha de la solicitud. Se puede efectuar marcando la casilla correspondiente en la solicitud de la descalificación, pero siempre se recomienda adjuntar para agilizar los trámites.

– Declaración del solicitante relativa a que la descalificación no ocasionará perjuicio a terceros. También se efectúa marcando las casilla correspondiente de la solicitud.

– Certificación de que la procedencia del suelo no impide la descalificación. Se deberá solicitar en el Registro de la Propiedad nota de la transmisión del suelo al promotor, identificando a ambas partes. Si el primero en transmitir la propiedad fue una administración pública, se solicitará en esta misma en vez de en el Registro de la Propiedad.

– Copia compulsada del último recibo del IBI sobre la vivienda donde aparezca la referencia catastral de la vivienda. En el caso de no disponer del mismo, se puede presentar otro documento que permita la identificación de la referencia catastral.

Certificación bancaria de las correspondiente Administraciones concedieron las ayudas directas o indirectas en relación a la vivienda. Si fueron concedidas por la Consejeria de Fomento, Infraestructuras, Ordenación del Territorio, Cultura y Patrimonio Histórico, no es necesario aportarlas. Si fue por un préstamo cualificado, se hará por medio de una consulta bancaria a la entidad que la concedió, donde consten las fechas y las cuantías. Si el solicitante fue el primer propietario de la VPO deberá presentar el certificado del Ayuntamiento sobre las ayudas que recibió.

Tener en cuenta que todas estas ayudas deberán ser devueltas en el caso de aceptarse la solicitud de descalificación.

¿Dónde presentar la documentación?

En Andalucía, normalmente estos trámites se efectúan presencialemente en la Conserjería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía.

Sin embargo, también es posible entregar la documentación en:

– Otros registros de los órganos de la Junta de Andalucía.

– Los registros de cualquier órgano administrativo que pertenezca a la Administración General del Estado.

– Los registros del Ayuntamiento si éste ha suscrito el oportuno convenio.

– Las oficinas de Correos.

– En el caso de encontrarse en otro país, las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.

Una vez efectuados los trámites y aceptada la solicitud, solo quedará devolver las ayudas a la Administración que las haya concedido y ya se podrá vender o alquiler la vivienda de protección oficial como cualquier otra, de forma particular o a través de una inmobiliaria.

Características de las hipotecas para las viviendas de protección oficial

Una hipoteca para una vivienda de protección oficial (VPO) debe ser concedida por una entidad financiera. Este punto es importante porque hay muchas personas que piensan que las conceden las Administraciones públicas. No obstante, como cualquier otro préstamo hipotecario, la financiación procede de un banco, el cual deberá estar acogido al convenio de dicha VPO.

Características más importantes de esta financiación para una vivienda

Lo primero que debemos señalar de estas hipotecas tiene que ver con las comisiones. Este tipo de financiación inmobiliaria no cobrará comisiones que guarden relación con el préstamo. Además, en los casos de las hipotecas para VPO, el tipo de interés también tiene peculiaridades. Este, entendido de forma aplicada a los préstamos cualificados, se acuerda por el Consejo de Ministros de forma anual, tanto si nos referimos a los concedidos en el plan de vivienda como si lo hacemos a los nuevos.

Sistema francés o cuota constante

Si nos referimos a las cuotas que debemos pagar en la entidad de crédito, hay que destacar que se utiliza el sistema francés, también llamado de cuota constante. El sistema francés implica que la cuota es constante mientras dure la vida del préstamo. Lo que sí es importante tener en cuenta es que el hecho de que se nos adjudique una VPO no implica que se nos vaya a conceder con total seguridad el préstamo hipotecario.

Acuerdos de las Administraciones públicas para la financiación inmobiliaria

Los préstamos hipotecarios para las VPO se diseñaron para que los adquirientes de dichas viviendas pudieran hacerlo en las condiciones más favorables posibles. Sin embargo, después, incluso habiendo acuerdos entre las Administraciones de las comunidades autónomas y las locales, dichas Administraciones no influyen en modo alguno en la concesión.

Al no tener influencia dichas Administraciones, el sistema no será finalmente eficiente para las familias que cuentan con pocos recursos y que se enfrentan a un rechazo de las entidades financieras. Por esta razón, hay muchas personas que piensan que la VPO sería más eficaz si se ofreciera en régimen de alquiler y no de compra.

Tipos de interés del préstamo

Otra importante característica que podemos ver en una hipoteca de VPO es que esta tiene vinculado un tipo de interés fijo a lo largo de los primeros años. Pasados estos años, se vincula al Euríbor. No obstante, aun vinculándose al Euríbor, el diferencial que tiene este tipo de hipotecas será mucho más bajo que el de los demás. Como hemos dicho anteriormente, es el Consejo de Ministros el que acuerda el tipo de interés que se aplique como mecanismo de control.

Periodos de amortización y de carencia

A su vez, debemos tener en cuenta que este tipo de financiación dispone de un periodo de carencia, habitualmente, al tratarse de hipotecas subvencionadas. También, dispone de un plazo más largo de amortización. En definitiva, las viviendas de protección oficial se destinan a que las familias puedan tener acceso a una vivienda digna con costes asumibles.

¿Qué personas pueden acceder a las hipotecas de VPO?

Cuando se solicitan hipotecas para VPO, como su nombre indica, la vivienda deberá haber sido declarada, por parte de la comunidad autónoma en la que se encuentre, vivienda protegida. Así, el primero de los requisitos es que la persona que la adquiera tenga la residencia permanente en el lugar.

Además, los promotores de las viviendas o los adquirientes no podrán ser titulares ni de una vivienda libre, si esta es superior al 40 % del precio total de la vivienda protegida, ni de una de protección oficial. Los ingresos familiares, además, no podrán ser 6,5 veces superiores al IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples), en el caso de que se quiera optar a los préstamos convenidos, ni 3,5 veces para recibir ayudas económicas directas.

Quienes accedan a este tipo de viviendas no podrán, además, haber adquirido con anterioridad ningún tipo de financiación de planes de vivienda para la ayuda que están solicitando al menos en los diez años previos. Además, dichos inmuebles no podrán superar los precios máximos de venta ni de las superficies máximas útiles. Estas superficies son de 120 metros cuadrados para familias numerosas y de 90 para el resto, salvo que tengan que adaptarse a personas con movilidad reducida permanente o con discapacidad, que se podrá superar en un 20 %.

Planes de vivienda estatal

El Plan Estatal de Vivienda del Gobierno incluye ayudas para jóvenes menores de 35 años al realizar la solicitud. Las ayudas se han pactado con cada comunidad autónoma y algunos de sus objetivos son, también, evitar la despoblación de las zonas rurales y ayudar a los colectivos sociales desfavorecidos.

Ayudas para la compra

La compra de este tipo de viviendas tendrá una ayuda máxima de 10. 800 €, con un límite del 20 % de su precio de adquisición. Para optar por estas ayudas, los ingresos de la unidad familiar deberán ser 3 veces menores al IPREM para cuatro miembros de la unidad y, en el caso de una sola persona, de 1,5 veces. También se considerarán los ingresos brutos anuales de la última declaración de la renta. Además, el solicitante deberá tener residencia permanente durante 5 años.

Igualmente, no podrá ser usufructuario ni propietario de otra vivienda en el país, salvo que no tuviera la disponibilidad de la misma por causas que no dependan de él, como divorcio o separación. Estas ayudas conllevan que se adquiera una vivienda en un municipio igual o inferior a 5000 habitantes.

Un último dato interesante que tenemos que tener en cuenta, y que ha mencionado la Asociación Hipotecaria Española o AHE, es que aquellos que tengan un préstamo VPO tendrán derecho a subrogar su hipoteca si encuentran en otra entidad bancaria unas condiciones más óptimas para su préstamo. El procedimiento será similar al de cualquier otro tipo de financiación: ir a la entidad y comunicar dicha decisión, así como el cambio de banco.

En definitiva, las viviendas de protección oficial o VPO están pensadas para quienes viven en situaciones vulnerables o cuyas rentas son bajas. Por eso, aunque los sorteos los llevan a cabo las comunidades autónomas, es el Gobierno central el que se encarga de determinar qué características tendrá una hipoteca a través de los convenios con entidades bancarias.

La situación actual de las viviendas de protección oficial en España

VPO en España

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En España, las viviendas de protección oficial (VPO) disfrutan de una serie de subvenciones del estado, lo cual las hace más accesibles para aquellos ciudadanos que no tienen los recursos suficientes para conseguir un crédito hipotecario tradicional.

El mercado de las VPO estuvo en auge durante los años previos a la crisis del año 2008. Hemos de destacar que ese mismo año se mantuvo con unas cifras que rondaban las 70.000 viviendas de protección oficial entregadas por año.

Sin embargo, esta situación no duró mucho tiempo, ya que la construcción y la entrega de estas edificaciones han ido en detrimento durante los años posteriores, alcanzando, en la actualidad, valores que están por debajo de las 5.000 viviendas.

Esto supone una reducción del 92 % respecto a las construcciones llevadas a cabo entre los años 2005 y 2008. Sin duda, estamos ante un dato muy significativo.
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Inversión escasa en vivienda pública

El gasto realizado por parte de la administración pública en las VPO ha sido realmente bajo. Las comunidades ya no tienen recursos económicos para invertir en este tipo de edificaciones.

Durante los años anteriores a la crisis inmobiliaria, podíamos acceder a ayudas para promover la construcción y la compra de estos inmuebles. Estas estaban dirigidas tanto a promotores y constructores como a compradores.

Sin embargo, estas subvenciones fueron reduciéndose paulatinamente y, en el año 2011, fueron eliminadas totalmente. A partir de ese momento, se inició una caída brusca en los precios de la vivienda, por lo que podía resultar, en algunos casos, más económico solicitar un crédito hipotecario normal que adquirir un inmueble protegido.

Por otro lado, no podemos olvidar que la distribución por comunidades autónomas es bastante desigual. En la Comunidad de Madrid, se construyeron 2418 viviendas en el año 2018, lo que supone un 50 % de todas las construidas en España durante ese mismo período.

Otras regiones que destacaron en este aspecto fueron el País Vasco, con 859 viviendas, Cataluña, con 633, y Navarra, con 588.

En 8 comunidades autónomas se construyeron muy pocas residencias de protección oficial. En Castilla-La Mancha 198, en Extremadura 147, en Valencia 110, en Andalucía 86, en Aragón 55, en Asturias 35, en Murcia 30 y en Galicia 8.
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La promotora inmobiliaria frente al problema de la vivienda pública

De las casi 5000 edificaciones que se adjudicaron en los últimos años, tan solo 600 fueron impulsadas por las diferentes administraciones públicas, a diferencia del resto que fueron promovidas por la empresa privada.

La Administración Pública culpa a los promotores de este descenso. Sin embargo, estos señalan que, durante los últimos dos años, no se han publicado convocatorias de ayudas previstas como parte del Plan Estatal de Vivienda. Esta situación provoca que los constructores no puedan ejecutar sus proyectos, ya que se encuentran a la espera de dichas subvenciones.

Además, los promotores deben ceñirse a los precios máximos que ha establecido el Ministerio de Fomento. En la actualidad, la APCE establece que el costo teórico de construcción de un inmueble ronda alrededor de unos 1.500 euros por cada metro cuadrado útil.

Por su parte, en un área urbana, que es donde existe mayor demanda, el precio fijado por el ministerio es de 1.940 euros por metro cuadrado. Esto podría tener sentido si los gastos teóricos establecidos se correspondiesen con los reales, aunque sabemos que esto, por regla general, no es así.

En la mayoría de casos, los gastos superan con creces esta cantidad ya que, además de la falta de industriales, hay que sumar otros costes, tales como el precio del suelo y el desembolso relacionado con la urbanización.

Por todo ello, debemos resaltar que la construcción de las VPO ha dejado de ser rentable para los promotores, ya que la administración no promueve la reducción de costes ni implementa recortes en cuanto a la fiscalidad.

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Vivienda pública
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España a la cola de Europa en cuanto a vivienda pública

Todo este panorama deja a España a la cola de Europa en el tema de viviendas de protección oficial. A diferencia de lo que ocurre en otras naciones, en nuestro país la mayoría de estas viviendas son destinadas a la venta.

Sin embargo, en otros países europeos, como Austria, se destinan alrededor de 600 millones de euros al año. Si lo comparamos con España, la diferencia es notable (el presupuesto del año 2018 fue de solo 360 millones de euros).

Por otro lado, los requisitos que deben cumplimentar los solicitantes de estos pisos tampoco son los mejores.
Sin olvidar que también hay una serie de condiciones que cada comunidad autónoma exige, y por norma general son:

– No habernos beneficiado con anterioridad de una vivienda de protección oficial dentro del territorio español.
– No poseer ningún inmueble en régimen de propiedad.
– Es imprescindible que el piso tenga un precio máximo de venta o alquiler que podamos tomar como referencia.
– Es necesario que nos inscribamos en el denominado Registro Público de Demandantes.
– Debemos disponer de unos ingresos mínimos por cada núcleo familiar.
– No haber obtenido ayuda financiera de programas estatales o autonómicos de vivienda.

En España, existen actualmente 1,5 millones de familias que demandan una vivienda de protección oficial. Sin embargo, las construidas solo alcanzan a cubrir el 2 % de esas familias. Así que, más allá de que los criterios nos resulten o no difíciles de cumplir, la realidad es que no existen edificaciones suficientes que puedan cubrir esa demanda.

Aún así contar con inmobiliarias que se encargan de poner a la venta inmuebles de protección oficial, cumpliendo con las normativas de descalificación, hace que vuevla a surgir una esperanza para estas famílias y permite a los propietarios realizar una venta segura y garantizada en poco tiempo. Infórmate en la Inmobiliaria Cano, expertos en la comparventa de viviendas de protección oficial. Estaremos encantados de asesorarte y ofrecer todo nuestro potencial para que encuentres lo que estás buscando o para que puedas realmente vender tu VPO sin cometer los errores más comunes.

Para finalizar queremos destacar que las propuestas que realizamos desde las constructoras e inmobiliarias son claras: ayudas públicas eficientes, disminución de las tasas de impuestos y aumento del presupuesto destinado a las VPO. Nuestro principal objetivo es impedir la desaparición de este mercado inmobiliario.

Infracciones que pueden hacer que pierdas la propiedad de tu VPO

Todos sabemos que acceder a ser titular de una Vivienda de Protección Oficial es ciertamente complicado y, en ocasiones, puede parecer algo inalcanzable.

Por lo que, si tenemos la suerte de haber accedido a la adquisición de una de ellas porque nuestros perfiles personales se adecuan a los requisitos solicitados por la administración, es una verdadera lástima que la podamos perder si cometemos alguna infracción.

Conocer las leyes que regulan dichas infracciones y, el detalle de las mismas,  nos ayudará a no cometer errores de los que nos podamos arrepentir.

En primer lugar,  algo que no hay que olvidar nunca, es qué se exige al propietario de una VPO que sea ésta su residencia habitual.

Es decir, si tienes una vivienda protegida, has de vivir y utilizarla como primera residencia. Es bastante habitual, que las administraciones de las distintas comunidades autónomas, trabajen con inspectores encargados de comprobar qué se cumple dicha condición.
Se puede llegar a controlar si el propietario de la VPO tiene otras propiedades a su nombre, o puede disfrutar de otras a nombre de algún familiar directo.
Una de las infracciones más graves se produce cuando alguien que ha adquirido una VPO la llega a utilizar únicamente como residencia vacacional.

En segundo lugar hay que habitar la vivienda en un tiempo determinado.

Se puede llegar a expropiar la vivienda cuando la persona que se ha convertido en propietaria no accede a su residencia, es decir no empieza a vivir en ella, en un plazo determinado de tiempo, que viene establecido en las cláusulas del contrato específico de VPO.

Los inspectores tienen la tarea de vigilar este tipo de infracción y lo tienen relativamente fácil, estudiando los consumos, observando el movimiento en la vivienda, consultándolo con los vecinos o simplemente observando los buzones que no se vacían.

En tercer lugar hay una infracción que suele ser de las mas comunes, cuya verificación te hará perder de forma casi inmediata tu VPO.

Cuando alguien logra adquirir una vivienda protegida, puede pasarle que por algún motivo no pueda vivir en ella, o tenga la intención de hacer negocio con dicha adquisición.
En muchas ocasiones se han encontrado propietarios que han realizado una cesión de la vivienda a amigos, conocidos o familiares, ya sea de forma gratuita o incluso cobrando una renta. Esta acción está totalmente penalizada y es ilegal.
Si el alquiler se llega a autorizar tras los trámites correspondientes, el precio  pactado será siempre de VPO y nunca podrá ser determinado ni gestionado por el propietario.
La inspección se encargará de vigilar a nombre de quien vienen los recibos de los consumos habituales, y tienen diversas maneras de comprobar y llegar a demostrar esta falta que implica la expropiación.

En cuarto lugar, puede suceder, en la línea de la anterior infracción, que un propietario de VPO se crea en el derecho de vender, sin autorización ni sin qué haya pasado el tiempo que determina cada administración de las distintas comunidades autónomas.
Vender sin que haya pasado el tiempo, que suele ser de 10 años, y no habiendo logrado la descalificación de la vivienda, se considera una infracción grave que se penaliza con la expropiación.

Se han encontrado que uno de los engaños más comunes es que cuando se quiere realizar una venta, ya sea autorizada o no, el propietario llega a pedir una cantidad desproporcionada, que suele no declararse y que supone un engaño para el comprador, que aunque crea que está comprando una gran oportunidad, ya que los precios no suelen superar nunca los de la vivienda libre, puede llegar a salir doblemente perjudicado.

En quinto lugar hemos de ser fieles a las condiciones que se nos exigen para poder adquirir una VPO, por lo que no se puede utilizar para otros usos que no sean la residencia familiar habitual.

Por lo que si tu intención es adquirir una vivienda protegida para tener una sede para tu negocio, has de saber que en ningún caso está permitido.
Realmente se prohibe obtener ningún beneficio a través de la vivienda, así como realizar en ella actividades que se puedan considerar peligrosas o que causen molestias a los demás vecinos.

Otras de las infracciones que está seriamente perseguida y penalizada, en sexto lugar, se controla la veracidad de la documentación presentada ante la administración correspondiente.

Mucha gente desde la desesperación para lograr una VPO, puede llegar a cometer esta infracción tan grave. Mostrar realidades engañosas en relación a los ingresos familiares, número de personas que van a vivir en la vivienda, etc…


En último lugar, aunque no se llega a considerar infracción, pero sí es objeto de actuación desde el ámbito social, es el impago de las cuotas pactadas para el alquiler o para la hipoteca, si así se ha adquirido el inmueble.

Cada familia tiene sus particularidades y situaciones muy concretas que  pueden hacer que se dé esta situación de impago.

Al convertirse en propietarios de una VPO se han comprometido tras firmar el contrato a cumplir con las cuotas que le permitan vivir en dicha vivienda.
Cuotas siempre adaptadas a la situación familiar.

Cuando alguien no pueda afrontarlas deberá ponerse en contacto con la administración para, a través de los servicios sociales, estudiar la situación concreta y acogerse a los diferentes recursos que seguramente les ofrecerán para poder solucionar su pequeña o gran “crisis”.

Tras la lectura de este breve artículo, has conocido las infracciones más graves que pueden llegar a producir una expropiación, es decir que pueden ser la causa de qué dejes de ser propietario.
Los inspectores trabajan para velar para que las normas se cumplan y has de saber que su trabajo ayuda a que las familias que realmente necesitan una VPO la lleguen a tener y puedan disfrutar de las ventajas a nivel social que les proporcionan. 

Vender o comprar una VPO en Andalucía, te explicamos cómo hacerlo

Cuando hemos adquirido una Vivienda de Protección Oficial, se nos han explicado y hemos firmado un contrato, con un régimen jurídico especial, que contiene ciertos requisitos y limitaciones que se encargan de proteger la certificación de VPO para dicho inmueble.

Este tipo de vivienda, está pensada para garantizar el acceso a un hogar digno y estable para personas con pocos recursos y necesidades especiales.

El Estado subvenciona las viviendas de Protección oficial (VPO) y por tanto limita su precio, compensado al constructor y regulando a través de la administración correspondiente, todo lo relativo a dichas viviendas, incluso el futuro proceso de venta.

Este tipo de viviendas tienen unas características comunes que son las siguientes:

– Como norma general la superficie de este tipo de vivienda no supera los 90 m2.
– Si está destinada la vivienda para personas con discapacidad o movilidad reducida, puede llegar a tener 108 m2 de superficie y si es para familias numerosas, 120 m2 .

Muchos de nuestros clientes, nos hacen una pregunta que realmente les inquieta:


¿Se puede vender una Vivienda de Protección Oficial?

Y la respuesta es afirmativa. Sí se puede vender una VPO, aunque para poder hacerlo se deben cumplir ciertas condiciones.

Tanto si quieres vender tu vivienda VPO como si te interesa comprar una de segunda mano en Andalucía, sigue leyendo, porque vamos a aclarar todas tus dudas.


Condiciones para poder vender una vivienda de Protección Oficial

– Cada comunidad autónoma establece el tiempo que debe pasar entre la adquisición de la vivienda y su descalificación y, por tanto, su disposición para la venta libre. Por norma general este período de tiempo es de 10 años.
Aún así, hay excepciones si se trata de venderla antes de que haya pasado este período.

– La Junta de Andalucía establecerá un precio máximo legal para la venta, el cual no se puede superar.

– El comprador que desee adquirir la vivienda que tu vendes tendrá también que cumplir con una serie de requisitos para poder cerrar la transacción de forma legal.

En Andalucía si eres propietario de una vivienda protegida y estás interesado en transmitirla deberás seguir el procedimiento y los requisitos establecidos en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, y el Reglamento de Vivienda Protegida aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio, modificado por el Decreto 161/2018, de 28 de agosto.

Como VENDEDOR de una VPO, debes tener en cuenta que se te va a solicitar cierta documentación, la cual te detallamos a continuación:

DNI del propietario de la VPO.
Justificantes de todas las ayudas recibidas en el período de tiempo que has sido propietario.
El justificante del contrato de Hipoteca, en el caso de que sea el tipo de préstamo que has adquirido para comprar dicha vivienda.
El documento de calificación de la vivienda.
El número de expediente de los terrenos o fincas donde se encuentra la vivienda.
– Por último, la nota simple del registro de la propiedad.

Con esta documentación puedes tramitar una solicitud para presentar en la Delegación Territorial de Fomento y Vivienda demandando la autorización para la venta del inmueble.

En nuestra agencia, Inmobiliaria Cano, gestionamos todos los trámites de manera gratuita a nuestros clientes por el sencillo hecho de comprometernos a venderles la casa.
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¿ Cómo se ha de vender una VPO ?

Si hemos encontrado un comprador que cumple con los requisitos para poder ser el nuevo propietario (detallados a continuación) se puede proceder a la venta.
En este caso, es común que se den dos posibilidades:

– Que se quiera vender antes de que hayan pasado 10 años desde la compra.
– Que se quiera vender cuando ya han pasado los 10 años, como propietario.

En la primera de las situaciones, el propietario que se quiere deshacer de su vivienda deberá justificar su decisión y esperar a que su solicitud sea aprobada, o denegada. Los motivos por los que se autoriza la venta de la VPO antes de que hayan pasado los 10 años son los siguientes:

– Que se justifique un traslado de ciudad por motivos laborales
– Que haya incrementado la familia
– Si se ha de convivir con una persona mayor de 65 años, del núcleo familiar.
– Si existe una sentencia que confirma una situación de malos tratos.
– Si alguna persona del núcleo familiar es víctima de terrorismo.
– Cuando se den situaciones posteriores a la adquisición como pueden ser fallecimiento o discapacidad de alguno de los miembros, nulidad, divorcio o separación de la pareja. En este caso uno de los cónyuges puede vender la vivienda al otro, justificando el divorcio.
– Si las cuotas del préstamos hipotecario con el que se está financiando la vivienda supera la tercera parte de los ingresos familiares, en relación a lo establecido en el Plan de Vivienda vigente.
– Otras causas que se establezcan en el Plan de Vivienda.

Una vez se considera que el motivo es justificado se deberá presentar la solicitud de venta en Delegación Territorial de Fomento y Vivienda de la provincia donde se ubique la vivienda.

Puede parecer una tramitación complicada y, para mucha gente, supone un gran inconveniente que le hace desistir en el proceso, pensando en todo el tiempo que va tener que dedicar.



En nuestra agencia, Inmobiliaria Cano , nos encargamos de gestionar toda tramitación de V.P.O. en la Junta de Andalucía de forma totalmente gratuita tanto para el vendedor como para el comprador.

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Además disponemos de amplia base de datos de clientes que cumplen los requisitos necesarios para comprar una vivienda de V.P.O.

En el caso de que hayan transcurrido los 10 años de rigor, lo que vas a necesitar es encontrar a un COMPRADOR que cumpla los siguientes requisitos:

– Se tiene que comprometer a que dicha vivienda sea su residencia habitual y permanente.
– No puede ser propietario/a de otras viviendas.
– Los ingresos de la unidad familiar no podrán superar un índice pactado de Renta máxima anual, fijados en el Plan autonómico de vivienda de la Junta de Andalucía. Es decir, no se puede superar en 5,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples)de forma anual.
Anualmente la familia no podrá ingresar más de 35.497€.

Y tramitar una solicitud de autorización a la junta de Andalucía, e incluso si se quiere vender a un precio libre, existe la posibilidad de tramitar la descalificación.

En cuyo caso se debe conocer la obligatoriedad de devolución de las ayudas directas o indirectas que se hayan podido conceder en el tiempo transcurrido así como el incremento que hayan supuesto los intereses legales, y la autoliquidación de los beneficios fiscales correspondientes. A entregar en el plazo máximo de tres meses desde su notificación.

Sin duda, ya sea tu vivienda una VPO o una vivienda libre, en el momento de realizar la compra o venta de un inmueble contar con el asesoramiento de una Inmobiliaria experta, te ayudará a evitar numerosas molestias y preocupaciones, tanto en el momento de la operación de compraventa como posteriormente.

Contacta con la Inmobiliaria Cano, te podemos ayudar.

Ventajas e inconvenientes al comprar una VPO

La adquisición de una vivienda supone para la mayoría de personas una de las mayores inversiones que van a realizar en su vida.
Inversión que puede ser difícil de asumir para muchas personas como gente joven, familias monoparentales, víctimas de violencia de género o personas en situación de riesgo social.

Con el fin de poder ayudar a estos colectivos surgió la vivienda protegida.
Y cuando hablamos de ella sobretodo nos referimos a VPO (Vivienda de protección oficial). Aunque esto no es del todo correcto, ya que existen varias tipologías de viviendas protegidas.

Un inmueble se considera protegido cuando la comunidad autónoma dónde ha sido construido ha llegado a un acuerdo con el promotor para respetar una serie de limitaciones en cuanto a dimensiones máximas y precio, compensándole y calificando dichas viviendas como protegidas tras la verificación.

En función del tipo de protección que tenga el inmueble quedará establecido un precio máximo para el mismo, así como el nivel de renta de la persona que quiera optar a comprarlo.

Existen cuatro tipos de viviendas protegidas, diferentes en función de las características que han de tener los solicitantes a las mismas:

– Viviendas Protegidas de Régimen Especial
– Viviendas Protegidas de Régimen General
– Viviendas Protegidas de Precio Limitado
– Alojamientos Protegidos

Es necesario obtener información acerca de el tipo de protección que tiene la vivienda en concreto, pudiéndolo hacer a través del actual Plan de Vivienda 2018-2021.
En concreto en Andalucía, puedes consultar la información que la junta ofrece a todos los ciudadanos interesados en las viviendas protegidas:

El precio de este tipo de vivienda, es menor que el que tendría una vivienda libre en un mismo entorno y mercado particular.
A cambio de esta rebaja, las personas o familias que puedan acceder a su compra  o alquiler, deberán asumir ciertas limitaciones y supervisión:

– Han de comprometerse a que dicha vivienda sea su residencia habitual y permanente.
– Han de poder justificar una rentas inferiores a una cantidad determinada.
– Tendrán un control regulado durante todo el tiempo que dure la protección.

Si crees que esto no te supone ningún problema y que puedes ser un candidato a la compra de una VPO, te vamos a enumerar las ventajas e inconvenientes que puedes encontrar en esta elección.

VENTAJAS

:. La principal ventaja, que seguro ya supones, es el ahorro en el precio de la vivienda. En comparación a los precios que puedes encontrar en el mismo tipo de vivienda en el mercado libre, es algo que merece la pena considerar.

:. Te permite acceder a una vivienda en óptimas condiciones en tu propia comunidad, adecuándose a tus ingresos para que no te suponga una carga difícil de asumir.

:. Recibirás otro tipo de ayudas, diferentes según a la comunidad autónoma dónde residas, para tramitar la hipoteca, recibir ayudas para la entrada, facilidades para pedir préstamos o tener ciertas ventajas fiscales.

INCONVENIENTES

:. No podrás vender la vivienda en el plazo que se haya determinado como protegida (Una media de 10 años, desde la compra, plazo medio de las diferentes comunidades). Si llega un momento en que no tienes ninguna otra opción puedes pedir autorización a la administración correspondiente y estudiará tu caso particular, llegando a autorizar la venta si está suficientemente justificada. Lo que sí debes tener en cuenta es que en este caso se te van a reclamar las ayudas que hayas recibido durante todo el período desde la compra.

:. Mientras la vivienda siga calificada como protegida tendrá un precio para la venta limitado, regulado por ley y equiparado en el precio que tengan otras viviendas protegidas en el mismo régimen de protección y en la misma ubicación. Por tanto no podrás venderla con un precio libre.

:. En el caso que quieras venderla, la administración tendrá derecho preferente para comprar el inmueble antes que cualquier interesado. Lo cual puede variar, dependiendo de la comunidad autónoma.

En este punto, quizá te interese saber que tienes que hacer para conseguir una Vivienda Protegida.

Al no ser la oferta de vivienda protegida excesivamente amplia, hasta ahora, una de las maneras de que las personas interesadas podían acceder a ellas era apuntándose en el registro de solicitantes en la administración correspondiente de su comunidad autónoma, donde estuvieran empadronados.
Otra forma era apuntándose a una convocatoria de un organismo público que, a modo de sorteo, adjudicaba las viviendas entre los participantes.

Hoy en día se puede optar a una vivienda protegida, accediendo a todas sus ventajas, a través de una empresa promotora o gestora (promoción privada), siendo una forma ideal de hacerlo ya que te permite conocer el proyecto y elegir la vivienda que mejor se adapta a tus necesidades.
En este caso también será necesario cumplir con todos los requisitos para el acceso a la vivienda de protección que estén delimitados por la administración.

Tanto si quieres comprar como vender tu VPO, en la inmobiliaria Cano te podemos ayudar. Somos expertos y conocemos los inconvenientes que pueden surgir en este tipo de transacciones.

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¿Puedes vender tu VPO? Las claves para saber cómo hacerlo

Seguro que si eres propietario de una vivienda de protección oficial (VPO), alguna vez te has hecho estas preguntas:

¿Puedo vender mi propiedad? ¿Cómo debo hacerlo?

Lógicamente por el hecho de que hayamos comprado una VPO, no se nos pueden quitar ciertos derechos como propietarios. Aunque sí que es cierto que en el momento de la adquisición, hemos asumido una serie de compromisos y deberes, regulados por la ley, que es importante conocer para no incumplir nuestra parte del contrato.

Por lo que, si no quieres quedarte con ninguna duda, sigue leyendo y descubre como SÍ se puede vender una vivienda de protección oficial o de protección pública.

En un primer momento vamos a concretar qué es exactamente una VPO.

Es un tipo de vivienda con un precio regulado y unas dimensiones determinadas, para la adquisición o alquiler de las cuales el Estado ofrece ciertos beneficios y facilidades económicas.

El principal objetivo de este tipo de inmueble es el garantizar que las personas con menor poder adquisitivo tengan derecho a adquirir una vivienda digna por un precio que realmente puedan asumir.
La Administración se encargará de establecer y asegurar que se cumplan los requisitos solicitados en las personas que opten a una de ellas, teniendo en cuenta la edad, la situación familiar, etc…

Una VPO tiene unas características determinadas:

– Su superficie, de la mayoría de viviendas, oscila entre los 70 y los 90m cuadrados.
– A excepción de las que están dirigidas a familias numerosas que pueden llegar a los 120m cuadrados o las que están pensadas para las personas con discapacidad cuya superficie puede llegar a los 108m cuadrados.
– Pueden salir promociones de VPO tanto para alquilar como para comprar.
– Existen tres tipos de VPO:
De régimen general: dirigidas a personas con bajos ingresos
De régimen especial: pensadas para colectivos con ingresos excepcionalmente bajos
De precio concertado: viviendas con un precio fijado y con determinadas características de financiación.

¿Cómo y cuándo se puede vender una vivienda de protección oficial?

Lo que es más importante saber, si tienes la intención de vender tu vivienda de VPO, es que deben pasar, generalmente 10 años, (tiempo que regula cada comunidad autónoma) entre el momento de la compra y el de la venta. Aunque existen excepciones.

Por ejemplo, si aún no han pasado 10 años pero te urge vender, puedes solicitar una autorización a los organismos correspondientes de tu localidad.

Cuando esta solicitud se aprueba, normalmente es que se dan una serie de condiciones como pueden ser:

– Necesidad de cambiar de lugar de residencia por motivos laborales.
– Cuando ha crecido la familia y el hogar se queda realmente pequeño.
– La familia debe hacerse cargo de un miembro de más de 65 años.

En todos los casos expuestos, el precio de la venta no podrá superar un máximo que marca la ley, fijado por la comunidad autónoma. Por lo que el precio puede variar generalmente del que tuvo la vivienda en su momento inicial.

Y el futuro comprador debe cumplir con las condiciones que le hagan posible propietario de una vivienda de protección oficial.

Para que no tengas dudas de a quién le puedes vender tu vivienda VPO, te detallamos las condiciones que deberá cumplir el aspirante a comprador:

– El propietario que compra la vivienda debe utilizarla como residencia habitual y permanente.
No puede tener en propiedad ningún otro inmueble.
– La Administración comprobará que su renta no supere un máximo inicial anual. Aunque varia en función de la comunidad autónoma, por lo general no se podrá superar en 5,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) anual, en el caso de las VPO de régimen general.
– En el caso de tener 12 pagas: 6.454,03 €/al año.
– En el caso de tener 14 pagas: 7.519,59 €/al año.
Y si son dos miembros y ambos trabajan, no podrán superar sus rentas los 48.340€/año

Si han pasado los 10 años desde que tú compraste tu vivienda no necesitarás autorización expresa para vender, pero sí tener en cuenta que puedes solicitar una descalificación de tu vivienda, para poder convertirla en vivienda libre. En cuyo caso hay que saber que si se admite se tendrán que devolver las ayudas recibidas más los intereses legales, importe a tener en cuenta antes de tomar el camino de la descalificación.

Finalmente te queremos explicar que documentación tendrás que facilitar  en la oficina de Vivienda de tu localidad, para pedir la autorización de venta, cuando te hayas decidido a vender tu piso VPO.

– DNI, del propietario de la vivienda.
– Justificantes de las ayudas que han sido recibidas durante el período de propiedad.
– El contrato o certificado de la hipoteca, en el caso de que se haya solicitado. En el que se detalle el tipo de préstamo y su estado actual.
– El documento de calificación de la vivienda VPO.
– Deberás conocer el número de expediente del terreno o finca.
– La nota simple registral que te ofrece el registro de la propiedad.

Si aún te ha quedado alguna duda te ofrecemos el nuevo Plan Estatal de la Vivienda 2018-2021 recientemente aprobado, donde se recoge toda la información y especificaciones para acceder a ayudas públicas en el sector de la vivienda y en VPO.

Y más concretamente, si tu VPO está en Andalucía, accede al siguiente enlace:
http://www.juntadeandalucia.es/temas/vivienda-consumo/compra/vpo/vender.html, donde se ofrece información detallada sobre todos los aspectos relacionados con la venta de VPO.

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